Як продати нерухомість, що належить дитині: правила в 2018 році

Законодавці України обмежили дієздатність малолітніх і неповнолітніх громадян і ввели спеціальні правила захисту їх майнових прав.

Редакція сайту з'ясувала, як діяти батькам, щоб продати квартир, що належить дитині, або якщо він володіє в ній часткою майна.

Охорона майнових прав дітей

Принципи відносин громадян з приводу нерухомості, в якій діти мають право в частці власності або володіють об'єктом цілком, закріплені в Сімейному, Житловому і Цивільному кодексах України. Головний принцип цих законодавчих актів - охорона майнових прав дітей в зв'язку з їх неповною цивільною дієздатністю до досягнення 18-ти років.

Держава визнає договори відчуження належної дитині нерухомості за умови, що їх дія не призведе до зменшення або обмеження його прав та інтересів. Контроль здійснення договорів відчуження майна дітей, ведуть місцеві державні органи опіки та піклування. Їх співробітники персонально відповідають за дотримання майнових прав дітей.

Держоргани опіки не дозволяють проводити операції відчуження нерухомості, яка знаходиться у власності дітей, якщо з'ясовують такі обставини:

- здобувачі дозволу на угоду - батьки або один з них - позбавлені батьківських прав;

- держорган опіки або прокурор прийняли рішення забрати дитину в батьків без позбавлення їх батьківських прав;

- батьки-претенденти дозволу повідомили держоргану опіки недостовірні відомості про себе;

- батьки не пред'явили держоргану опіки нотаріально завірену згоду на проведення угоди;

- батьки і треті особи ведуть судовий спір навколо належної дитині нерухомості, яка фігурує як предмет договору відчуження;

- держорган опіки встановив ймовірність, що вчинення договору відчуження нерухомості значно обмежить майнові права та інтереси дитини.

За правилами статті 177 Сімейного кодексу України (СКУ), вимога до батьків отримувати дозвіл держоргану опіки поширюється на договори відчуження, дарування, розділу, обміну нерухомості або її частини. Батьки не мають права давати письмові зобов'язання від імені дитини або відмовлятися від їх майнових прав.

Цивільна дієздатність дітей

У статті 31 Цивільного кодексу України (ЦКУ) зазначено, що особа перебуває в статусі дитини з моменту народження до віку 18 років.

Малолітня дитина - це громадянин у віці до 14 років. Вона наділена часткової цивільною дієздатністю і має право самостійно здійснювати дрібні договори щодо предметів малої вартості. Такі предмети повинні відповідати меті духовного і фізичного розвитку дитини і служити для задоволення побутових потреб. Малолітні діти не мають права здійснювати договори з нерухомістю. Щоб дитина стала власником житла, квартиру купують батьки і оформляють на неї право власності. Для оформлення квартири у власність дитині, батьки зобов'язані отримати дозвіл державного органу опіки та піклування.

Неповнолітня дитина - це громадянин у віці від 14 до 18 років. Вона наділена неповною цивільною дієздатністю і має право самостійно здійснювати такі дії:

- розпоряджатися своїм заробітком, стипендією або іншими доходами;

- використовувати результати своєї інтелектуальної та творчої діяльності;

- бути учасником і засновником юридичних осіб в межах, встановлених законом і статутом юридичної особи;

- відкривати банківські вклади і розпоряджатися внесеними на своє ім'я засобами.

Для укладення договору з нерухомістю неповнолітньою дитиною потрібні:

- нотаріально завірена згода батьків, усиновителів або опікунів;

- дозвіл держоргану опіки та піклування. Неповнолітня дитина бере безпосередню участь в укладення договору купівлі-продажу нерухомості - підписує його. При державній реєстрації такого договору у нотаріуса правомірність договору підтверджується дозволом держорганів опіки та завірена нотаріусом письмова згода батьків.

Як дитина стає власником нерухомості

За правилами статті 657 ЦКУ, дитина отримує житло у власність на основі таких договорів відчуження нерухомості:

- купівлі-продажу;

- дарування;

- міни;

- пожертвування;

- ренти;

- довічного утримання.

На практиці, для того щоб діти стали власниками нерухомості, громадянам зручно діяти такими законними способами:

- батьки купили квартиру і оформили право власності на дитину - здійснений договір купівлі-продажу;

- батьки подарували квартиру дитині - здійснений договір дарування;

- дитина отримала квартиру за заповітом - здійснений спадковий договір.

Здобувачі дозволу - батьки, усиновителі, опікуни - подають заяву до місцевого держоргану опіки. Кожен з батьків зобов'язаний подати свою заяву. До них додаються такі документи:

- паспорта всіх власників житла;

- ідентифікаційні коди всіх дорослих власників житла;

- паспорта дітей віком 16 років;

- ідентифікаційні коди дітей-власників;

- оригінали свідоцтва про народження дітей віком до 14 років;

- довідка про склад сім'ї;

- оригінал технічного паспорта відчужуваного житла;

- оригінал виписки з Державного реєстру речових прав та обтяжень нерухомого майна із зазначенням всіх власників;

- оригінал свідоцтва про розлучення;

- оригінал свідоцтва про смерть чоловіка / дружини;

- якщо договір здійснює довірена особа дитини - доручення від всіх власників житла провести ці дії.

Після отримання в держоргані опіки дозволу провести операцію, учасники реєструють договір у нотаріуса.