Юридичні можливості оформлення самобуду
Відповідно до положень ч.1 ст. 376 ЦКУ, житловий будинок або господарський об'єкт вважаються побудованими самовільно у випадках, коли вони зведені:
- на земельній ділянці невідповідного цільового призначення (наприклад, на землі, призначеної для ведення сільськогосподарської діяльності);
- при відсутності або неправильному оформленні будівельного проекту;
- при відсутності дозвільних документів на будівництво;
- при проведенні робіт з порушеннями будівельних норм і правил.
До кінця 2015 року існував спрощений порядок узаконення самовільних будівель, зведених до 2011 року включно. Він встановлював скорочений перелік процедур та обмежені 10-денним періодом терміни їх оформлення. Але головне - рятував домовласників від необхідності платити штраф. Зараз в Парламенті проходить розгляд законопроекту про продовження терміну такої «амністії» до кінця цього року. Однак до листопада він ще не прийнятий навіть у першому читанні.
- загальний порядок з видачею свідоцтва про право власності;
- судовий метод з отриманням рішення суду про визнання права власності.
При цьому слід розуміти, що і в тому, і в іншому випадках фактично йдеться про виготовлення документів на об'єкт, який побудований незаконно. За це передбачена адміністративна відповідальність ( ст. 96 Кодексу про адміністративні правопорушення ) у вигляді штрафу в розмірі від 250 до 350 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (тобто від 4250 до 5950 грн).
Судовий підхід
Починаючи з 2004 року (тобто з моменту вступу в силу оновленого ЦКУ) популярність вирішення проблеми самобуду через суд значно зросла. Адже в п. 5 ст. 376 ЦКУ зазначено, що на вимогу власника або користувача земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на самовільно зведенек нерухоме майно, якщо це будівництво жодним чином не порушує права інших осіб. При цьому спосіб відрізняється порівняно простою процедурою і значно більш скороченими термінами його реалізації.
Для старту процесу самовільний забудовник подає в суд загальної юрисдикції за місцем знаходження об'єкта нерухомості позов про визнання права власності. Разом з позовом до судової інстанції надають:
- документ, що підтверджує право власності або користування земельною ділянкою;
- технічний паспорт на об'єкт;
- документи, що підтверджують факт будівництва;
- будь-які докази про відсутність порушень прав третіх осіб. Це можуть бути листи і розписки сусідів або довідки від місцевих органів влади.
Відповідачем у позові має виступати місцева рада або державна адміністрація. Залучення в якості відповідачів інших осіб або органів може спричинити за собою відмову в розгляді позову або затягування вирішення питання через необхідність заміни відповідача. В результаті можна отримати рішення суду про визнання права власності на об'єкт нерухомості . Після цього потрібно звернутися до місцевого управління ДАБК для реєстрації декларації про введення об'єкта в експлуатацію і отримати в реєстраційній службі витяг з Державного реєстру прав.
Узаконення прибудов
Багато домовласники вважають, що на власній земельній ділянці можуть на свій розсуд виконувати будь-які прибудови до житлового будинку (балкони, тераси і т.п.) або зводити господарські будівлі (гараж, склад і т.п.). Думка ця помилкова. Справа в тому, що жити на такій ділянці можна без проблем. А ось при бажанні продати, подарувати або передати його у спадок починаються складності. Так що краще перед початком будівництва окремих об'єктів подати в місцеву адміністрацію заяву і отримати розпорядження про розміщення (наприклад, гаража). Для реєстрації прибудов до будівлі треба отримати містобудівні умови і обмеження в місцевому управлінні департаменті архітектури та містобудування, потім розробити проект, внести зміни в технічний паспорт і зареєструвати оновлену декларацію про готовність об'єкта до експлуатації. Якщо не робити цього, то потім доведеться пройти весь перелік процедур з узаконення самовільного будівництва.
Можлива відповідальність
При відсутності доброї волі забудовника на приведення документації на будинок у відповідність нормам законодавства співробітники ДАБК при виявленні порушень можуть накласти припис про виплату штрафу. Він становить від 350 до 400 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (5950-6800 грн).
Крім того, в п. 1 ст. 197 Кримінального кодексу України передбачена додаткова відповідальність за самовільне будівництво будівель на самовільно зайнятій земельній ділянці. За це в судовому порядку можуть накладати штраф в розмірі від 300 до 500 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (5100-6800 грн) або обмеження волі на строк до 3-х років.
Якщо в ході перевірки ДАБК буде виявлено, що самовільне будівництво спричинило за собою порушення законних прав інших осіб, то власник об'єкта отримує припис усунути ці порушення та привести нерухомість у відповідність до вимог законодавства. У разі невиконання припису у встановлені в ньому терміни орган ДАБК подає в суд позов про знесення самовільно збудованого об'єкта і компенсації відповідачем витрат, пов'язаних зі знесенням.
Зміна цільового призначення
Реконструкція та перепланування комерційної нерухомості для використання в якості житла досить поширена на сьогоднішній день. Але якщо переведення приміщення з житлового в нежитлове законодавчо передбачений, то в протилежному напрямку такий порядок зовсім не існує. Щоб оформити об'єкт в якості житлового потрібно домагатися оформлення спеціального нормативно-правового акта і затвердження його в органах місцевого самоврядування. У зв'язку з цим чимало власників воліють використовувати будови для своїх потреб без правильно оформлених документів. Особливо в тих випадках, коли до об'єкта підведені всі необхідні комунікації. Однак в разі виявлення порушень в наявній документації та невідповідності її реальному стану справ власник будівлі буде притягнутий до адміністративної відповідальності, що найчастіше тягне за собою виплату значного штрафу. Так що найбільш розумне рішення - спочатку пройти шлях оформлення документів належним способом, а вже потім виконувати роботи по зміні цільового призначення.
