Купуємо земельну ділянку в Новограді-Волинському: 10 порад як зробити правильний вибір

В структурі житлового фонду міста Новограда-Волинського 51% становлять одноквартирні житлові будинки садибного типу. Існуюча житлова забезпеченість мешканців міста на момент складання генплану складала 20.2 м² на людину, що більш ніж у 2,5 рази нижче у порівнянні з країнами ЄС. Генеральним планом міста Новограда-Волинського передбачене співвідношення багатоквартирної та одноквартирної (садибної) забудови - 35:65. Так, що більшість мешканців нашого міста проживатимуть у власних будинках. На даний час отримати у безкоштовно земельну ділянку для будівництва та обслуговування жилого будинку майже нереально. Охочим збудувати власний будинок доведеться розглядати пропозиції на ринку нерухомості міста та купувати її.

Вибір земельної ділянки для купівлі - відповідальна і важлива задача, яка вимагає вдумливого і педантичного підходу. Безліч підводних каменів і юридичних нюансів, про які обиватель скоріше за все не здогадується, підстерігають покупця на шляху до заповітної угоди. Незалежно від того, які будівлі Ви плануєте зводити - маленький будиночок або просторий особняк в кілька поверхів, - тільки правильно обрана ділянка допоможе реалізувати Ваші цілі. Про те, як зробити покупку ділянки вигідним придбанням і уникнути типових помилок, і піде мова в цій статті. 

Основні критерії хорошої ділянки: 

1. Правильне цільове призначення.

В документах на ділянку вказано її цільове призначення, від якого залежить, які будинки дозволено будувати на відведеній землі. Одне з формулювань, яке ідеально підходить для будівництва будинку для постійного проживання - «Для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд». Таке цільове призначення розв'язує Вам руки і дає право побудувати будь-який будинок, більш того - оформити там реєстрацію. 

Більшість земельних ділянок, які входять в садові товариства, оформлені як ділянки для ведення садового господарства. Тут вийде побудувати тільки невеликий будиночок, що не призначений для постійного проживання, тобто тут ви не реалізуєте проекти великих будинків. Перед тим, як створювати проект, та й взагалі замислюватися про будівництво, доведеться вивчити статут садового товариства: там прописані норми будівель, але це вже не буде будинок Вашої мрії, та й реєстрація в такому будинку зайвий клопіт. ЇЇ можна провести за умови, що будинок буде переоформлений в жиле. (Закон N 1673-VII від 02.09.2014 року, Постанова Кабміна N 321 від 29.04.2015 року).

Якщо Вам пропонують ділянку, в якому цільове призначення має інше формулювання, настійно рекомендуємо звернутися за консультацією до юриста.

Вартість дачних ділянок залежить в тому числі і від того, яке цільове призначення вказали при оформленні: чим більше вигідне формулювання, тим вище ціна. Але в більшості випадків це вигідне вкладення і виправдані витрати. 

В обов'язковому порядку переконайтеся, що ділянці присвоєно кадастровий номер.

2. Близько розташовані будівлі

На те, яким буде Ваш майбутній будинок, впливає: 

Наскільки близько до кордону Вашої ділянки зведені будови сусідів;

Наскільки близько проходять лінії комунікацій;

Будівельні матеріали, які використовувалися в будівництві сусідського будинку. Є вимоги пожежної безпеки, які накладають деякі обмеження. Наприклад, відстань між Вашим і сусідським будинком має бути не менше 6 метрів, а в деяких випадках - не менше 15 м. Це залежить від багатьох факторів, в тому числі і від того, які будматеріали використовуються в обох будинках. Також до будинку повинен бути доступ пожежної машини, для чого облаштовують вільний доступ шириною 3,5 метра. 

Ваш будинок повинен розташовуватися не ближче, ніж 1 метр від межі ділянки. 

Відстань між лініями комунікацій і будинків повинна бути від 2 до 10 метрів, а між кордоном дому та лінією електропередач - від 2 до 8 метрів.

Відстань від будинку до септика становить мінімум 5-8 метрів, а від септика до свердловини - мінімум 20 метрів.

Це особливо важливо, коли мова йде про ділянку нестандартної форми: проекти для вузьких ділянок повинні проектувати з урахуванням цих обмежень. А оскільки регламентом встановлено відстань до кордонів ділянки, будинок на вузькій ділянці буде невеликого розміру і, швидше за все, неправильної форми. 

Як бачимо, велика частина значень наведена не точно, оскільки залежить від багатьох нюансів. 

Проекти дачних ділянок і план будівлі проектує архітектор, якому Ви надаєте повну інформацію про ділянку, щоб він зробив вірні розрахунки. До того ж, складений сертифікованим фахівцем план простіше буде затвердити для оформлення документації на будівництво будинку. 

3. Якість грунту. 

Якісні характеристики грунту - одна з найбільш важливих умов, які потрібно враховувати при купівлі земельної ділянки. 

Грунтові води.

У обов'язковому порядку потрібно досліджувати, на якій глибині розташовані пласти грунтових вод. Для того, щоб будувати надійний будинок, вони повинні розташовуватися нижче 2 м під землею. Якщо вони знаходяться вище, їх осушують або планують будівництво на узвишші. Незалежно від того, як саме Ви будете вирішувати проблему, це спричинить за собою додаткові витрати. 

Несуча здатність грунту.

Вибираючи ділянку з достатньою несучою здатністю грунту, Ви закладаєте надійну основу для майбутнього будівництва. Найменший допустимий показник для заглибленого або дрібно-заглибленого стрічкового фундаменту - 10 тонн на 1 кв.м. на глибині один метр. 

Глина. 

Глинистий грунт добре підходить для будівництва: Ви закладете міцний фундамент, який дозволить реалізувати проект будинку 120 кв.м. і більше. Але будівництво септика буде пов'язане з додатковими фінансовими витратами. 

Піщаний грунт.

Оптимально підходить для зведення будинку та інших споруд на земельній ділянці. Зустрічається нечасто, здебільшого поблизу хвойних лісів.

Щоб отримати достовірну інформацію про якість та склад грунту, проводять геологічне дослідження. Також зачерпніть інформацію, виходячи з того, наскільки близько розташовані природні або штучні водойми, чи є поблизу болото.

Безцінне джерело інформації - сусіди: розпитайте їх про те, який тип фундаменту вони вибрали для своїх будинків, на якій глибині його закладали і т.п. 

4. Ухил ділянки, форма ділянки, розташування відносно сторін світу 

Складний рельєф земельної ділянки тягне за собою певні труднощі і витрати. Тому краще вибирати рівні місця, без ухилу. 

Для будівництва придатні ділянки з ухилом не більше 10% з південного боку. При ухилі в 10 або більше відсотків перед початком будівництва потрібно буде підготувати грунт: зрізати схили, вирівнювати тераси під фундамент, паркувальне місце, зону відпочинку, зводити опорні конструкції. Це спричинить додаткові витрати, які варто враховувати при покупці землі. 

Геометрична форма земельного ділянки.

Ділянку можна вважати наближеною до ідеалу, якщо її форма близька до квадрату. Підібрати будинок для вузької ділянки, а також здійснити благоустрій території подібної форми буде непросто. 

Орієнтування щодо сторін світла.

Від того, в якому напрямку розташувати в'їзд і вхід на ділянку, буде залежати успішність розміщення будинку на місцевості. Ідеальним вважається такий стан, при якому головний ганок будинку і вхід на ділянку виходять на північ. На північ також будуть орієнтовані гараж, комора, кухня, а вікна житлової зони - спалень, віталень - будуть дивитися в південному напрямку, південно-східному або південно-західному. Таке розташування будівлі відносно сторін світу зробить будинок набагато тепліше. 

5. Наявність будівель на ділянці

Якщо на ділянці, яку Ви плануєте придбати, є будь-які споруди, з імовірністю до 95% їх доведеться зносити. Тому купити готовий дачний будиночок разом з ділянкою - не найкраще рішення: вибирайте землю без споруд.

У разі, якщо закладений фундамент майбутнього будинку, допустимо розглядати варіант його збереження, але із застереженням: обов'язкова наявність затвердженого проекту та повну відповідність його і закладеного фундаменту.

Якщо Ви не впевнені в такій відповідності, краще демонтувати фундамент і закласти новий. 

6. Дороги, під'їзд до ділянки

При виборі ділянки переконайтеся, що під'їзд до неї доступний в будь-який час року при будь-якій погоді. Великий плюс - близьке розташування до зупинки громадського транспорту. 

Якщо до ділянки не підведена асфальтована дорога, закладайте в вартість землі витрати на установку додаткової дренажної системи в разі, якщо нова дорога буде вище Вашого будинку за рівнем.

7. Інженерні комунікації (світло, вода, газ). 

Якщо Ви плануєте будувати на ділянці будинок, переконайтеся, що з підключенням комунікацій не виникне проблем. 

Орієнтуйтеся на оптимальну відстань: 

До водопровідного колектора - 200 м; 

До газорозподільного пункту - 100 м; 

До опори електромережі - 300 м. 

8. Соціальні об'єкти. 

Для комфорту постійного проживання в будинку важлива наявність в районі розвиненої інфраструктури (дитячих садків, шкіл, поліклінік, магазинів). 

9. Чи варто купувати ділянку взимку?

Придбання земельної ділянки в зимовий період рекомендується тільки при відсутності опадів. Випавший сніг завадить об'єктивно оцінити стан грунту, рівність ділянки, якість фундаменту, наявність пнів та інших елементів, які перешкоджають безпроблемному будівництву. З цієї причини краще оглядати землю в період, коли сніг зійде. 

10. Екологічна безпека та природа навколо.

Переконайтеся в тому, що поблизу ділянки немає джерел екологічної небезпеки: станції, що передають радіосигнали, заводи та інші об'єкти промислового виробництва, високовольтні лінії електропередач. Розсудливо буде перевірити радіаційний фон на ділянці перед ухваленням рішення про покупку. 

Поцікавтеся, чи не планується відкриття приватних виробничих підприємств поблизу Вашого майбутнього будинку, організація місцевого смітника або інших об'єктів, які можуть завдати шкоди Вашому здоров'ю або зробити проживання не комфортним.

Шукайте ідеальний варіант, який буде відповідати всім рекомендаціям, які наведені вище. Такі земельні ділянки високо цінуються на ринку, але позбавляють своїх господарів від багатьох клопоту в перспективі.

Якщо Ви розглядаєте компромісні варіанти, добре оцініть переваги і недоліки - бажано з калькулятором в руках, оскільки кожну окрему проблему Вам доведеться вирішувати зі значними фінансовими вливаннями.